¿Qué es la Propiedad Horizontal en Colombia?

🏛️ ¿Qué es la Propiedad Horizontal en Colombia? Marco Legal y Definición

Análisis de la Ley 675 de 2001: El Régimen que lo Regula

La **Propiedad Horizontal (P.H.)** en Colombia es un régimen legal especial que regula la forma de dividir la propiedad de un inmueble, permitiendo la coexistencia de bienes privados (apartamentos, oficinas, locales) y bienes comunes (pasillos, ascensores, salones comunales). Este régimen se encuentra definido y regulado principalmente por la **Ley 675 de 2001**.

Componentes de la Propiedad Horizontal

Entender la P.H. es clave, ya que implica la titularidad sobre dos tipos de bienes inseparables:

• Bienes Privados o de Dominio Particular: Son las unidades inmobiliarias delimitadas que están destinadas al uso y goce exclusivo de su propietario (su apartamento, casa en conjunto cerrado, oficina). Tienen un folio de matrícula inmobiliaria individual.
• Bienes Comunes: Son las partes del edificio o conjunto de propiedad y uso de todos los copropietarios (fachadas, cimentación, escaleras, vías internas, piscina, etc.). Su mantenimiento es responsabilidad de la **Asamblea de Propietarios**.

Diferencia Crucial: P.H. vs. Copropiedad Ordinaria

Es fundamental no confundir la P.H. con una copropiedad simple. La diferencia radica en la posibilidad de **uso exclusivo** y la existencia de una **persona jurídica**:

• En Propiedad Horizontal: La división está perfectamente delimitada entre bienes privados de uso exclusivo y bienes comunes. Además, el conjunto o edificio es una persona jurídica (la Administración), con capacidad para cobrar expensas comunes (cuotas de administración) y tomar decisiones obligatorias.
• En Copropiedad Ordinaria: Todos los propietarios tienen una cuota ideal o porcentaje sobre la totalidad del inmueble. No existen áreas de uso exclusivo legalmente diferenciadas y no se constituye una persona jurídica para la administración.

Propiedad Horizontal y Trámites de Desenglobe

Si su intención es desenglobar un predio para vender unidades individuales, debe considerar si el resultado será o no una Propiedad Horizontal. El proceso de desenglobe (o subdivisión) es el primer paso, pero si se construye bajo el régimen de P.H., se requiere una **Licencia de Construcción en la Modalidad de Obra Nueva o Adecuación** que incluya la **declaración del Régimen de Propiedad Horizontal**.

• Impacto en la Licencia: La Curaduría Urbana revisará que el proyecto cumpla con los coeficientes de copropiedad y las regulaciones de la Ley 675.
• Reglamento: Es obligatorio protocolizar ante notaría el **Reglamento de Propiedad Horizontal** junto con las escrituras del inmueble.

Conclusión: La P.H. es una Obligación Legal

El régimen de **Propiedad Horizontal** no es opcional cuando un inmueble se divide en bienes privados y áreas comunes. Es un marco legal indispensable regido por la **Ley 675 de 2001** que garantiza la convivencia, el mantenimiento de los bienes comunes y la correcta gestión de la persona jurídica. Conocer sus implicaciones es indispensable antes de solicitar cualquier licencia de construcción o desenglobe que pretenda establecer unidades habitacionales o comerciales separadas.

Garantice la Legalidad de su Proyecto

• Verifique con su abogado o arquitecto que el proyecto cumpla con los requisitos del **Reglamento de P.H.** desde la fase de diseño.
• Asegúrese de que el proyecto de división ante la Curaduría incluya la constitución formal del régimen.
• Entienda sus derechos y obligaciones sobre los bienes comunes antes de adquirir o dividir una propiedad bajo este régimen.

Descubra los derechos y las obligaciones sobre bienes privados y áreas comunes que rigen su inmueble.